Compra de imóveis - fique alerta!

Comprar uma casa é o grande sonho da vida do brasileiro. Mas, infelizmente, não são todos que conseguem isso facilmente. Para quem não pode pagar à vista, resta os financiamentos. Como esta é a grande maioria, é preciso estar bem informado a respeito de todas as medidas necessárias para que não haja nenhum inconveniente depois. O PROCOM tem uma carta de alerta bastante esclarecedora e que deve ser seguida à risca. Mas antes, certifique-se de que vai poder assumir o longo período de mensalidades que as prestações irão impor ao seu bolso, pois você passará longos e cansativos anos até conseguir quitar a sua casa e poder considerá-la sua.

Compra de imóvel na planta:

• Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.
• Verifique se o que consta dos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edificação.
• Visite o local da construção durante o dia, noite, e fins de semana, observando possíveis inconvenientes, como feira livre, excesso de barulho, clubes, etc.
• Informe-se sobre os profissionais responsáveis pelo empreendimento. Verifique se a empresa incorporadora e construtora já construiu outros imóveis, visite os locais e consulte outros compradores. Veja se estão satisfeitos com a construção.
• O contrato deve informar o prazo para início e término da obra. A multa por atraso na entrega deve estar incluída no documento.

Na assinatura do contrato:

• Não assine nada sem ler e entender todos os pormenores e detalhes.
• Verifique o valor total do imóvel atualizado.
• Exija a discriminação da forma de reajuste das prestações (periodicidade, índice, local de pagamento, vinculação a notas promissórias, etc.). Nos imóveis contratados para entrega futura, é recomendável a adoção de índice de preços para o reajuste das prestações que vencerem após a entrega das chaves (IPC/FIPE/INPC/IBGE), pois durante a construção pode ser adotado um índice setorial de custos (CUB, INCC, etc.). Sugere-se a determinação exata do índice a ser utilizado, uma vez que alguns índices são regionais e outros nacionais.
• Rubrique todas as páginas. Risque os espaços em branco.
• Certifique-se de que tudo o que consta da proposta e dos ajustes verbais faz parte do contrato.
• Verifique as condições previstas para uma eventual rescisão.

Exija a documentação completa do imóvel:

• Certidão vintenária com negativa de ônus atualizada. Esse documento é fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis e informa sobre as alterações realizadas nos últimos 20 anos na documentação do imóvel.
• Certidão negativa dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside.
• Comprovantes de pagamento de contas de água, esgotos, energia elétrica, telefone, gás, etc.
• Declaração negativa do síndico sobre débitos condominiais.
• Escritura definitiva registrada no cartório de registro de imóveis.
• Carnê de IPTU do ano em curso e dos quatro anos anteriores. Verificar também se a metragem constante da escritura coincide com a do carnê.
• Informar-se sobre a existência de projeto de desapropriação na área.
• Declaração de que na condição de empregador não se acha abrangido pelas restrições da Lei Orgânica da Previdência Social e do Funrural nos imóveis urbanos (pessoa física).

Normalmente é o proprietário quem deve apresentar os documentos acima, pois implicam custo. A falta de informações compromete a segurança do negócio e pode acarretar prejuízos.

Despesas comuns:

• Pagamento da lavratura da escritura no Tabelionato de Notas.
• Valor do imposto de transmissão (ITBI), pago à prefeitura.
• Pagamento dos emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis (registro de escritura).
• Salvo disposição em contrário, cabe ao vendedor o pagamento das despesas de corretagem e certidões. Ao comprador, cabe o pagamento das despesas de transmissão.

Providências para a obtenção da escritura:

• A alteração do cadastro do proprietário, nas concessionárias de água e esgotos, energia elétrica, gás e IPTU, na prefeitura.
• A baixa da hipoteca, se houver, deve ser solicitada no cartório imobiliário, após quitar o pagamento do imóvel.

Como evitar prejuízo ao desistir de um financiamento:

Se o comprador de um imóvel financiado desiste do financiamento, ele deve tentar uma negociação com a construtora e o banco que fez o financiamento. O Código de Defesa do Consumidor estabelece nesses casos a devolução de parte do valor pago no caso de rescisão do contrato. Apesar de a lei não fixar os percentuais de devolução, os juízes geralmente sentenciam a devolução de 70% a 80% do valor pago, sendo o restante para cobertura de gastos com corretagem e promoção.

Caso o imóvel esteja situado em um bairro de grande procura e em edifício em que todas as unidades foram vendidas pela construtora, deve-se tentar revender a unidade. Neste caso, é necessário verificar se a pessoa interessada em adquirir o imóvel tem crédito aprovado na construtora e se a taxa de transferência não inviabiliza o negócio.

As construtoras não costumam aceitar a recompra do imóvel, mas na negociação com o cliente inadimplente, tem admitido trocar o imóvel por outro de menor valor.